Modułowy boom w Polsce – jak prefabrykacja zmienia rynek budowlany?

Kamila Kabat

Construction Market Analyst

Od wielu lat eksperci zajmujący się technologią budowlaną wskazują na konieczność zwiększenia efektywności procesu budowlanego. Rozmiar rynku budowlanego w Polsce rośnie z roku na rok – w porównaniu do stanu z końcówki minionej dekady wzrósł dwukrotnie. W tym samym czasie wciąż utrzymują się poważne problemy z dostępnością pracowników, a w rekordowym tempie rosną koszty pracy. Tworzy to coraz bardziej korzystny klimat do zwiększania udziału elementów prefabrykowanych, a w budownictwie kubaturowym – budynków modułowych.

Produkcja domów modułowych w Polsce osiągnęła już znaczącą skalę, jednak większość z nich jest obecnie eksportowana, głównie do krajów, gdzie ta technologia cieszy się większym uznaniem, a rynek ten rozwija się tam znacznie dłużej. Popyt na budynki prefabrykowane na rynkach zagranicznych – generowany jest przede wszystkim przez rynek niemiecki.

Budownictwo mieszkaniowe z ograniczonym potencjałem wzrostu

Rynek budownictwa modułowego jest w oczywisty sposób powiązany z rynkiem budownictwa mieszkaniowego. Tendencje w tym segmencie przekładają się na popyt na budynki modułowe będące często tańszą i szybszą alternatywą w stosunku do realizacji budynków metodą tradycyjną.

Według danych GUNB, w 2023 r. oddano do użytku ok. 103,3 tys. domów jednorodzinnych (-11,4% r/r). W tym samym czasie wydano pozwolenia oraz zgłoszono budowy ponad 90,5 tys. domów jednorodzinnych (spadek aż o 22,4% r/r). Pod względem wydanych pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych był to zatem drugi rok z rzędu z ponad 20% spadkiem. Wynik 2023 r. pod tym względem był już o ponad 40% słabszy w porównaniu z rekordowym 2021 r.

Wysoki poziom stóp procentowych, najwyższy w historii poziom cen na rynku mieszkaniowym i niepewność odnośnie wprowadzenia w życie zapowiadanego przez nowy rząd mechanizmu Kredytu na Start 0% ograniczają pole do poprawy i szybkiego umocnienia popytu na rynku mieszkaniowym. Z drugiej strony jednak rosnące ceny mieszkań będące wynikiem m.in. ograniczonej podaży będą stymulować wzrost popytu na budynki modułowe, szczególnie w segmencie jednorodzinnym, a wzrost znaczenia „własnego ogródka” uświadomiony m.in. doświadczeniami lockdown’u coraz częściej kieruje uwagę inwestorów indywidualnych w stronę szybszych i często tańszych sposobów na posiadanie własnego domu.

Relatywnie niekorzystne perspektywy w obszarze nowego budownictwa są łagodzone wciąż wysokimi potrzebami mieszkaniowymi. Luka mieszkaniowa w Polsce szacowana jest na ok 1,5-2,0 mln mieszkań, a odsetek ludzi żyjących w przeludnionych mieszkaniach w Polsce pozostaje na alarmująco wysokim poziomie. Z danych Eurostatu wynika, że Polska niezmiennie od kilku lat zajmuje czwarte miejsce wśród europejskich krajów z wynikiem wynoszącym w 2023 r. blisko 34% (ok. 12,8 mln osób) – to ponad dwa razy więcej niż średnia europejska (16,8%). W tym kontekście czynnik niedoboru mieszkań działa pro-wzrostowo nie tylko na cały segment budownictwa mieszkaniowego, ale na budownictwo modułowe w szczególności. Szybkość i prosta forma zrealizowania inwestycji, a także niższa cena budynków modułowych o szkielecie drewnianym w porównaniu z technologiami tradycyjnymi odgrywają tu kluczową rolę.

W segmencie wielorodzinnym kluczową rolę odegra coraz silniejszy trend dążenia gospodarki do zeroemisyjności motywujący inwestorów do realizacji budynków w sposób ekologiczny, z ograniczeniem powstających odpadów.

Krajowy Plan Odbudowy – bodziec do rozwoju budownictwa modułowego w segmencie komercyjnym

Fundusze unijne są podstawowym czynnikiem stymulującym branżę budowlaną. Zanim jednak na dobre rozpędzą się realizowane inwestycje z obecnej perspektywy (2021-2027) minie jeszcze parę miesięcy. Ratunkiem dla powstałej luki miał być Krajowy Fundusz Odbudowy, natomiast z powodu zastrzeżeń co do sposobu realizowania tak zwanych kamieni milowych środki te zaczęły spływać do Polski ze sporym opóźnieniem. W konsekwencji rośnie presja czasowa na realizację zaplanowanych w nim inwestycji.

Realizacja inwestycji współfinansowanych w ramach KPO powinna się zakończyć do końca sierpnia 2026 r. Czasu na doprowadzenie inwestycji finansowanych w ramach Krajowego Planu Odbudowy (KPO) do końca jest mało. Aby zminimalizować ryzyko utraty środków, tam gdzie to możliwe wprowadzane są zmiany w projektach umożliwiające przyspieszenie realizacji inwestycji – przez zastosowanie technologii prefabrykacji czy modułów budowlanych – szybkich technologii budowlanych, które zwiększą szanse na ukończenie inwestycji w terminie.

Wartość rynku budownictwa modułowego w Polsce – prognoza PMR

Po dwucyfrowych dynamikach wzrostu w ostatnich latach, rynek budownictwa modułowego nieco spowolnił. Oceniamy, że wartość krajowego rynku budownictwa modułowego, wyniosła w 2023 r. 4,5 mld zł (wzrost o 7,7% r/r). Był to głównie rezultat ogólnego spowolnienia na rynku budownictwa kubaturowego w ubiegłym roku.

Scenariusz bazowy prognozy PMR zakłada jednocyfrowy wzrost wartości rynku w 2024 r., do poziomu 4,9 mld zł. W kolejnych latach prognozy (2025-2026) wartość rynku powróci do dwucyfrowych wzrostów na poziomie ok. 16-17%. Pozytywna dynamika utrzyma się do końca okresu prognozy, kiedy to rynek budownictwa modułowego w Polsce osiągnie wartość 8,7 mld zł.

Zakładany duży wzrost dynamiki wartości rynku budownictwa modułowego w latach 2025-2026, sięgający w scenariuszu bazowym kilkunastoprocentowych wzrostów jest silnie skorelowany z naszymi prognozami dla sektora budownictwa mieszkaniowego i niemieszkaniowego. Ponadto, to właśnie na te lata przypadnie realizacja projektów zapisanych w Krajowym Planie Odbudowy (KPO). Ze względu na duże opóźnienie w wydatkowaniu tych środków, wartość rynku budownictwa modułowego, charakteryzująca się przyśpieszonym czasem realizacji, ma szansę skokowo wzrosnąć w ciągu najbliższych dwóch lat.

Struktura rynku budownictwa modułowego w Polsce

Największy udział w rynku budownictwa modułowego posiadał segment jednorodzinny, którego wartość w 2023 r. osiągnęła poziom niemal 2,5 mld zł. Najpopularniejszą z alternatywnych technologii budowania budynków wobec metody tradycyjnej są drewniane moduły 2D. Są one najtańszą opcją zarówno ze względu na niższy niż w przypadku modułów 3D stopień prefabrykacji, jak i – w porównaniu do stali, betonu i keramzytobetonu – tańszy materiał konstrukcyjny.

Struktura rynku budownictwa modułowego w Polsce według materiału konstrukcyjnego (%, wartościowo), 2023

0 %

System 2D

0 %

System 3D

Źródło: PMR na podstawie danych spółek, 2024

W przypadku materiałów konstrukcyjnych, w ujęciu wartościowym, największe udziały w rynku mają:

drewno (57,5%)
stal (28,3%)
beton i keramzytobeton (14,2%).

Większość klientów indywidualnych, decydując się na budynek modułowy, kieruje się głównie zasobnością budżetu, co sprawia, że cena jest dla nich najważniejszym kryterium. Zdaniem specjalistów firm produkujących budynki modułowe, to właśnie ta grupa stanowi największy segment odbiorców domów jednorodzinnych. Dzięki konkurencyjnej cenie technologia drewniana jest najchętniej wybierana przez klientów, dla których kluczowym aspektem jest niski koszt inwestycji. Z kolei technologia betonowa, bardziej zbliżona do tradycyjnych metod budowlanych, umożliwia budowę obiektów wyższych niż cztery kondygnacje. To sprawia, że częściej wybierają ją deweloperzy oraz mniejsi inwestorzy realizujący swoje pierwsze projekty.