Budownictwo mieszkaniowe – śrubowanie rekordów i koronawirus

Pierwsze dwa miesiące 2020 r. wpisywały się jeszcze we wzrostową tendencję statystyk ruchu budowlanego w budownictwie mieszkaniowym. Luty br. okazał się paradoksalnie najlepszym miesiącem na przestrzeni minionej dekady zarówno pod względem ukończonych mieszkań, jak i nowo rozpoczętych budów.

Wydaje się jednak, że wybuch pandemii koronawirusa i jej opłakane skutki będą punktem zwrotnym, przyniosą odwrócenie trendu i długo wieszczoną korektę rynkową. Spadnie zarówno podaż na rynku mieszkaniowym, popyt na mieszkania, jak i ich ceny.

Argumenty za takim scenariuszem:

• wszyscy deweloperzy i agencje pośrednictwa nieruchomości zamknęli w marcu biura sprzedaży, prowadzą kontakt z klientami i oferowanie mieszkań poprzez wirtualne biura i Internet. Nie sprzyja to jednak finalizowaniu transakcji, sprzedaż mieszkań praktycznie zamarła. Zamknięte pozostają kancelarie notarialne. Deweloperzy giełdowi wypuścili komunikaty o możliwym negatywnym wpływie COVID-19 na plany sprzedażowe;
• zamknięcie urzędów i praca zdalna sprawiają, że kompletowanie wniosków i decyzji administracyjnych potrzebnych do ubiegania się o pozwolenie budowlane jest bardzo utrudnione i spowolnione. Sygnały od poszczególnych deweloperów wskazują, że inwestycje budowlane ruszą późno ze względu na brak możliwości załatwienia wszystkiego poprzez system ePUAP. W urzędach zostały wystawione skrzynki, do których można wrzucać wnioski, jednak cały proces uzyskania pozwolenia nadal przebiega wolniej. Sytuacja ta wpłynie bez wątpienia na opóźnienia w rozpoczynaniu nowych inwestycji deweloperskich;
• wstrzymywanie się z decyzjami zakupowymi ze strony kupujących: gigantyczna niepewność sprzyja wyczekiwaniu. Kupujący są świadomi, że kłopoty związane z opóźnieniami i perturbacjami dotkną także i wykonawców i deweloperów, stąd oczekują spadków cen mieszkań;
• zakaz funkcjonowania najmu krótkoterminowego uderza w inwestorów, którzy utrzymywali mieszkania w tym modelu wynajmu. Inwestorzy nie mogą czerpać przychodów z mieszkań, szukają więc najemców długoterminowych. Jeżeli jednak ich nie znajdą, a będą chcieli zachować płynność finansową – będą sprzedawali mieszkania. Fala takich mieszkań doprowadzi z pewnością do obniżek cenowych na rynku mieszkaniowym;
• efekt obniżonych stóp procentowych w dużej mierze zostanie zniwelowany przez obostrzenia i wyższe marże stosowane przez banki w obecnych warunkach (premia za ryzyko), trudno zatem oczekiwać, by niższe stopy procentowe przełożyły się na zwiększoną skłonność do zaciągania kredytów w tak niepewnych okolicznościach. Sytuacja w wielu branżach jest bardzo poważna, nie unikniemy fali bankructw i kłopotów finansowych, co także ochłodzi rozgrzany rynek hipoteczny.

Pozytywne czynniki, które złagodzą wpływ odwrócenia fazy cyklu koniunkturalnego na wykonawców robót w budownictwie mieszkaniowym:

• deweloperzy po kilku naprawdę tłustych latach, gdy osiągali corocznie imponujące wyniki finansowe mają poduszkę finansową – nie powinna im grozić utrata płynności finansowej;
• część środków za już sprzedane mieszkania przez deweloperów znajduje się na rachunkach powierniczych – stąd kluczową sprawą dla deweloperów jest dokończenie trwających budów w zakładanych harmonogramach. Kolejne projekty z pewnością będą opóźniane. Stąd w krótkim okresie czasu nie należy spodziewać się dostrzegalnego spadku popytu na usługi generalnych wykonawców – uwidoczni się on w perspektywie II półrocza 2020 r.;
• możliwość zawieszenia spłat kredytów hipotecznych dla kredytobiorców, którzy utracili płynność – może to przynajmniej na początku zatrzymać potencjalną falę wyprzedaży mieszkań;
• po mizernych wynikach w początkowym okresie funkcjonowania, wreszcie widać pewne ożywienie realizacji rządowego programu Mieszkanie +. Realizacja tych inwestycji nie powinna być zagrożona i może być w pewnym stopniu amortyzatorem spodziewanego spadku popytu na usługi budowlane ze strony deweloperów w dłuższym okresie czasu.
  
  Zaawansowanie programu Mieszkanie +: 
  
  • • 907 mieszkań na etapie budowy (stan na 31.12.2019)
    • 18 000 mieszkań na etapie projektowania z zatwierdzonym finansowaniem
    • w 2019 rozpoczęto budowę Mieszkań + m.in. w Dębicy (201 mieszkań), Mińsku Mazowieckim (138), Świdniku (108), Krakowie (481), Zamościu (96), Radomiu (124) i Łowiczu (96)
    • w 2020 roku mają się rozpocząć budowy w ok. 20 lokalizacjach.